“不错，不止这里，还有这里，这里，这里，图斑颜色都一样，都代表着工业用地，不知道达康书记向部委申报了那些地区的土地变更。”徐长林直接开口问道。
李达康示意秘书拿来最新的资料，一点点的跟着徐长林比对起来，同样的也有专业的秘书来到两人旁边帮着做出新的修正，只是从他紧绷的身子就能看出他的紧张。
毕竟是两个大领导就凑在他身边，连呼吸都能呼到他脖颈上了，他能不紧张？
“这些工业用地的土地使用性质变更，那么工厂的拆迁，职工的迁置工作都准备了吗，是否已经跟厂方达成协议？”徐长林继续问道。
“都已经通知下去了，由市委市政府先行垫资将各大厂房的土地购入，然后做好回迁安置工作，再等招商引资会结束，由各资方投标竞拍。”李达康如实回答。
这就是土地经济政策，变更土地使用权是其一，其次是打造新的城市中心，抬高地价，从而获得巨额的财政收入，然后再将这些财政收入投入到其他民生领域中，完成一个提高人民群众生活水平的循环。
“注意收购的方式，尤其是那些事先知晓土地性质变更的特殊群体！”徐长林提醒着李达康。
本身土地性质变更为商业用地，在商业用地上进行开发建楼，本身就能大赚一笔。
只是商人逐利，也总会有那么一些特殊群体，会事先知晓土地使用性质变更，以最低的成本买入大量的土地，从而从政府手上获得巨额的拆迁款。
只不过这些特殊群体也不敢太过分，毕竟这是在从政府手中抢钱，属于是作死的行为。
只是只要是合法手段，政府哪怕知道也只能捏着鼻子认了。
毕竟这个项目太大了，知晓的人也太多了，有人事先下场，你也没有任何办法。
而项目立项后就很难停下，哪怕拆迁金额过高，政府也不得不继续。
当然若是真的漫天要价，政府也有的是手段去治你。
就像徐长林在临安省主持新区机场修建项目时，就有某些人仗着自己身后有人，事先买下了机场用地，然后徐长林去跟他谈了，价格也开到了他购入的三倍，结果对方还是不同意。
于是徐长林只能让审计局、税务局、公安局经侦办下场了，直接对对方公司进行了破产清算，而那片地也只能以最低价格抛售，再加上法律条文的法拍扣除，真正到对方手上的几乎没有了。
更何况这些部门下场，对方的结局也是去里边蹲着说话了。
没办法，野蛮经济增长时代崛起的公司，有几家经得起查呢？
除了这种手段外，若是投入过大，政府也会选择停下，或者换个地方，那样事先下场的人只会亏得底裤都掉了，而那个让他们破产的惹祸精的下场会比进去更惨。
“注意让纪委、检察院、审计局、税务局这些部门盯着些，毕竟财富动人心，总有人想吃两头！”徐长林只能这么提醒李达康了。
毕竟省政府是不好直接插手下边各市的，他们只有指导权，没有直接管理权。
而且他已经尽力让赵瑞龙和他的惠龙集团破产，没多少资金参与进来了。
若是还爆雷了，那他也没办法了。
毕竟“光明峰”项目若是做成了，也确实会给京州带来巨大的商机和发展。
李达康诧异地看了徐长林一眼，总觉得对方话里有话，似乎是在怀疑他会在里边插上一手一样。
第20章 又开吵了
不过李达康也没想着就在这里跟徐长林吵起来，默不作声的继续研究着整个“光明峰”项目的大致规划和徐长林进行细节的补充。
“不行，绝对不行！”
徐长林突然大声吼道。
所有人立马停下了手中的工作，转头望向了两人，好奇刚刚还交头接耳，如胶似漆的两人怎么就突然有了这么大的分歧。
“如果不让投资商将收益带走，谁会来京州投资，徐常务，这是我们不得不做出的让步啊！”李达康却没有生气，试图劝服徐长林。
“如果你做不到，那就将‘光明峰’项目让出来，我去拉投资商！”徐长林也分毫不让。
他们突然吵起来的原因就在于“光明峰”项目落地后，投资方将资金投入后，是否能在这个过程中，将收益带走。
李达康认为，既然拉人家来投资，人家赚钱了，把钱带走，去投资别的地区，这有什么不可以呢？
徐长林则是固执的要求资方的投资收益必须留在汉东五年，五年后才能带走。
“看来我来的正是时候。”
大门再次被推开，高育良笑着走到了两人中间，秘书很有眼力见的添上了一把椅子放在两人中间。
他来是自己主动来的，直到下午李达康会带着京州市委市政府“光明峰”项目的领导班子来省政府找徐长林做第一次接触会议，他就猜到两个人会吵起来，所以也顾不上其他，推掉了所有行程赶来。
只是没想到，刚到就发现还是晚了一步，两个绝对骄傲的人还是吵起来了。
“都是同志，有什么事坐下来，慢慢说，有矛盾解决矛盾嘛。”高育良充当着和事佬，让给两人台阶下。
“李达康，你跟我出来！”徐长林还是给了李达康和高育良面子，起身走了出去。
李达康无辜的摇头，这次真不是他挑事，而是他也不能理解徐长林为什么一定要求投资商和开发商必须将收益资金留在汉东五年，虽然留在汉东五年会给汉东创造更多收益。
可是以他这么多年对投资商和开发商的了解，他们是绝不可能同意的。
所以，李达康也将自己和徐长林的争吵原因跟高育良解释了一遍。
高育良也是担任过地方领导了，也清楚投资商和开发商不可能同意徐长林的要求的，这一点他和李达康的意见一致，但是他也清楚徐长林在临安的能力，这是个搞经济的狼灭，天马行空的市政手段，让他们都很佩服，只可惜跟他们不是一边的。
如果徐长林是独自一人，他们一定会将对方吸纳进来，可惜对方身后还有人，在这种情况下，只要徐长林不想死，就绝不可能倒向他们。
官场上最忌讳的就是立场不坚定。
“在这个问题上，我的意见跟达康书记是一致的，不过徐常务曾经主持过临安新区这种超级项目，或许有什么是我们不清楚的，稍后先收起脾气，问清楚再说！”高育良劝道。
“我知道，我们争吵也是为了汉东的发展。”李达康也缓和了心情。
对门的一个小办公室里，徐长林已经坐在了一张沙发上。
李达康和高育良也都一左一右的坐到了他斜对面的沙发上，秘书林立也很快倒了三杯茶水给他们。
“徐常务能跟我们说说为什么一定要将这个资金留在汉东五年吗？”
“毕竟，投资开发其实跟工厂职工一样，工作赚钱，不让将工资带走，还要留在公司五年，这不太合情理啊。”
高育良先开口，温和的举例说道。
“是啊，徐常务，育良书记的举例很贴切，不让带走工资那叫压工资，是违法的。”
“如果是我态度问题，或者是你对我有意见，我愿意道歉。”
“但是我们不能拿京州六百三十万百姓的未来赌气啊。”
李达康也顺着高育良的话，放低了姿态。
“我来京州算算时间也有两年多三年了，育良书记可能跟我工作交集少一些，但是达康书记，我们一起共事也不少，你扪心自问，我会是那种为了反对而反对，拿汉东百姓的未来赌气的人？”
徐长林也放缓了语气说道。
李达康想了想，虽然他们斗得很凶，不过他不得不承认，徐长林是对事不对人，也不会拿公事来赌气。
“所以，徐常务你是发现了有什么问题？”李达康开口，直接说明了自己认可徐长林。
“育良书记，达康书记，你们看看。”林立再次走了进来，将两份刚刚打印好，还有些暖的A4纸分别发给了高育良和李达康，然后又去拉来了会议室里的移动黑板。
高育良和李达康不解，但是都将眼镜戴上，仔细看起徐长林让林立打印给他们的资料。
资料上详细记录了汉东省各市的楼盘房地产开发项目，从数量，到具体执行承建单位的都标注得一清二楚，有竣工的，还在施工的，以及烂尾的。
其中正在施工的又按项目预计竣工时间，分为在竣工期限内和期限外的。
总体来说是能够交付的在占大数，烂尾的占小数。
“烂尾楼，这是正常现象，总有些开发商和投资商体量小，还喜欢乱搞，导致资金链断裂，可是这跟‘光明峰’项目有什么关系呢？”李达康疑惑。
他仔细想了一遍，“光明峰”项目作为汉东的明星工程，邀请来的投资商、开发商都是全国数一数二的，甚至汉东本土的地产商都没几家体量足够能参与进来。
如果这些投资商都会出现资金链断裂，那汉东自己就更加玩不起了。
“小林，跟了我这么久，你来给育良书记和达康书记说说这些地产开发商的手段。”徐长林没有自己去说，而是示意林立去说。
“我？”林立愣住了，他可以吗？
“林处长你就说说吧，今天我们也来当一回学生。”
李达康笑着开口，作为秘书出身，他对林立这样的人也是天然的亲近，看到林立，总能看到自己曾经的样子。
只不过林立更幸运，遇到的是徐长林，一个愿意给他表现机会的老板。
第21章 林立小课堂
“小林秘书不用紧张，就给我们两个讲讲，也让我们好好学习学习。”高育良也顺着李达康的话温和的开口。
“好，那我就大胆一回了。”林立深吸了口气。
他平时喜欢喋喋不休，但是真的让他给两个大领导演示，然后自己老板还在一旁监考，他能不紧张吗？都有种回到大学时论文答辩的场景了。
“论文答辩？”一想到这，林立眼前一亮，目光看向了徐长林，见他点头，也立马自信起来。
不就是答辩嘛，就算我写的是一坨屎，那也只能我的老师来说我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老师与他们对掏！
“地产开发，也就是我们说的土地经济，简单来说就是，政府规划批地立项，然后投资商、开发商竞标，购得土地开发和使用权。”
林立慢慢开口，然后看向高育良和李达康，目光询问对方是否跟得上自己的语速。
高育良和李达康微微点头示意他继续。
林立这才保持着同样的语速继续在黑板上边写边说的演示起来。
“投资商和开发商的区别也在于，投资商购得土地开发和使用权后，会直接将这个权利再转手高价卖给其他开发商，做个二道贩子。”
“开发商则不一样，他们购得土地后，会直接调动大量资金、设备和人工入场修建，如果需要开发的项目需要的工程队的资质要求高的，他们则会花钱出资请其他资质足够的建筑商来替他们承建，比如我们的建工、一建、二建、铁建等等政府工程建筑集团。”
“等到项目开发完成，他们则会将或是住宅楼、写字楼出售、租借等等，用以获取利润，其中最快获得收益的就是住宅楼，也就是商品房；而写字楼一般而言，只会租赁，除非公司破产，否则没有开发商会做一锤子买卖的出售写字楼。”
高育良和李达康都没有着急，这就是政府立项后资方的商业发展模式。
“这其中，对于商品房的资质要求是最低，而商业写字楼的要求最高。
因为工程难度的不一样和配套设施的不一样，以及收益时间的不一样，写字楼需要的资金也最为庞大。”
“因此，能承接得了写字楼项目的开发商很少很少，甚至会出现几家公司合作开发的情况。”
“所以在选择商业广场和写字楼开发商的时候，必须进行验资，慎重考虑。”
“可是这也就会出现一个问题，那就是全国没有任何一家公司和集团会有如此庞大的现金流来支撑一个写字楼、商业广场从项目落地、项目承建、竣工以及最后的创收。”
“所以，在这个过程中，开发商和投资商就会拿出固定资产和公司做抵押，向银行贷款，保证项目能够成功挺到项目创收。”
林立将开发商的开发和创收流程简单讲述清楚，并画出了一道红线将投入和收益彻底分割开。
“老板，你来还是我来？”林立看向徐长林问道。
“你来吧！”徐长林微笑的肯定。
林立深吸了口气，看向高育良和李达康。
两人也知道肉戏来了，也收起来放松的姿态，坐直了身子。
“不论是写字楼还是商品房开发商，都会在拿到土地开发许可时，再用土地向银行贷款，然后开始修建。”
“而为了尽快创收，他们会在修建的同时，直接向外界发送信号，邀请对商品房有需求的群众、对写字楼有需求的企业，以及对商业广场铺位感兴趣的工厂、企业进行购买和签订租赁合同，先拿到一笔资金回血。”
“这个很正常，毕竟银行也不可能提供那么大一笔资金给他们，那些地即便抵押，也不可能贷到全部建筑资金。”李达康开口。
他就是做土地经济政策的，自然很清楚这点。
“那么如果开发商以低于市面上现成商品房和写字楼的价格，售卖给给能够预先支付资金的购房者和企业呢？”林立反问道。
李达康目光立马眯了起来，这就是期房，甚至为了让购房者能够支付起购房的钱，他们还会跟银行合作，让银行借贷给购房者，这就是购房贷款。
林立在黑板上圈出了开发商、银行和消费群体，画出了三个圈。
“开发商是向银行贷的款，消费者也是向银行贷的款，但是抵押物一个是土地，一个是尚未交付的房产。但是资金流向，最终都会流向开发商。”
林立画出了一条条红线。
“那么，现在，如果我这样做呢？”林立突然拿出黑板擦，擦掉了开发商。
“这怎么可能！”李达康瞬间跳了起来。
开发商一旦跑路，后果有多严重他非常的清楚。
那可比项目立项后，投资商集体跑路，拉不到投资的问题还严重的多。
“为什么不可能？银行贷给他们开发楼盘的钱他们拿到了，消费群体购房的钱他们也拿到了，拿到了那么一大笔钱，他们为什么还要建楼呢？”这话林立不敢这个刚硬的跟李达康和高育良说，所以徐长林开口。
“我拿到了钱，直接再转投到其他省市，拿到更多的项目，或者投入其他行业项目中，而商业战场上，有亏有赢，赢了还好，若是输了呢？作为银行你这边向追讨，我也已经拿不出那么多的现金流，那么作为债务方，你敢让法院对我申请破产清算，最后将这笔资金变成死账吗？
所以，作为银行，最后只能把这个危机转嫁给消费群体，也就是最广大的群众呢？”
“毕竟从法学上来说，消费者借贷是银行，虽然他们的抵押物是那个不存在的、未交付的房子，可若是他们拒不还款，法院清算，按照法院执行局的流程会是先从流动资金、可变卖资产开始，最后才是那个不存在的房子，哪怕法院在乎人情，不执行，那他们已经交付的首付和那些月供呢？”
李达康和高育良身体前倾，脸色都极其难看，若是真的发生这样的事情。
上一篇：超神：开局异能锁，凯莎盘头
下一篇：返回列表